Ипотека в Казахстане. Что нужно знать новичкам?

Ипотечный кредит — это финансовый инструмент, который предоставляет заемщику возможность осуществить свою мечту о приобретении недвижимости. При этом для получения ипотеки необходим залог, в качестве которого можно использовать приобретаемое жилье или уже имеющуюся в собственности недвижимость.  

В глазах кредитора залог выполняет роль гарантии того, что заемщик выплатит сумму займа. Таким образом, когда вы подписываете ипотечный договор, банк предоставляет вам средства для приобретения недвижимости, а вы в свою очередь обязуетесь производить ежемесячные платежи в размере, указанном в договоре.

Однако, если по каким-либо причинам вы не сможете выполнять свои обязательства и нарушаете условия договора, то ваша недвижимость может перейти в собственность банка, который получает возможность продать ее для возврата выданных средств.

В таком случае недвижимость, которая является предметом залога, принадлежит заёмщику, но право распоряжения этой недвижимостью принадлежит банку.

При этом не стоит забывать, что, если вы нарушите условия ипотечного договора, то это отрицательно скажется на вашей кредитной истории и лишит возможности получать другие кредиты.

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане

На территории Казахстана наиболее популярным вариантом использования ипотеки является приобретение квартиры физическим лицом в кредит. Список доступных программ ипотеки от банков можно посмотреть на korter.kz. Обычно в качестве залога используется приобретаемая недвижимость, хотя можно указать и уже имеющуюся квартиру.

Наличие залога делает сделку безопаснее для кредитора. Поэтому, если сравнивать с беззалоговым или потребительским кредитом, то суммы, доступные в рамках ипотечного кредита, выше, в то время как процентные ставки гораздо ниже.

Руководство по получению ипотеки в Казахстане

При решении вопроса ипотечного кредитования стоит обратить внимание на ряд ключевых моментов. Начните с определения размера первоначального взноса, максимально возможной суммы кредита и дополнительных комиссий. Особо важно изучить условия досрочного погашения и страховых покрытий.

Оцените риски, связанные с возможными просрочками платежей, узнайте максимальный срок, на который их можно отложить, и возможные меры по реструктуризации долга.

Стойте на том, что некоторые банки готовы предоставить ипотеку даже при отсутствии формального подтверждения доходов, если у вас есть нестандартный или нестабильный источник дохода.

Этапы оформления:

• Исследование рынка недвижимости: В начале процесса рекомендуется основательно изучить предложения на рынке недвижимости, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас объект. Помимо прочего, стоит помнить о долгосрочности ипотечного обязательства.

• Определение программы: На территории Казахстана действует множество ипотечных программ. Определите наиболее выгодные и соответствующие вашим условиям.

• Подбор банка: Хотя не все банки предлагают ипотечные программы, многие из них имеют эксклюзивные предложения. Изучите и сравните их, чтобы выбрать наиболее подходящее.

• Соблюдение требований банка: Банки могут выдвигать различные требования к недвижимости. В большинстве случаев потребуется оценка и страхование выбранного объекта.

• Формирование первоначального взноса: После определения всех условий необходимо внести первоначальный взнос, учитывая возможные комиссии. В будущем следует регулярно вносить платежи в соответствии с условиями договора.

• Переход к собственности: После завершения всех формальностей вы сможете заселиться в приобретенное жилье. Главное — своевременно выплачивать ипотеку и избегать задержек платежей.

При подаче заявки на ипотеку потребуются следующие документы: удостоверение личности, свидетельство о браке (если имеется), справка о доходах, выписка из пенсионного фонда и договоры по другим кредитам.

Время рассмотрения заявки может варьироваться. Если кредит одобрен, банк проведет оценку жилья, после чего вы сможете стать его полноправным владельцем.

Требования к ипотечной недвижимости

Перед тем, как оформить кредит под залог, банк проверяет предлагаемую недвижимость, а также анализирует отчет оценщика. Если все в порядке, то банк принимает решение о предоставлении займа.

В соответствии с законодательством РК, заемщик может самостоятельно выбрать как оценщика, так и страховую компанию. Но, к сожалению, на деле выбор нередко бывает ограничен: банк предоставляет список компаний, и лишь из их числа заемщику разрешено выбирать подходящую.

Необходимо учитывать, что, рассматривая заявку и рассчитывая залоговую стоимость, банки предпочитают занижать цену и применять скидку, в которую закладывают риски. Размер дисконта обычно составляет 10–30%.

Например, по результатам оценки рыночная стоимость недвижимости составила 30 миллионов тенге, а дисконт – 20%. В таком случае залоговая стоимость квартиры будет равна 24 миллионам тенге, соответственно это и будет максимальной суммой ипотечного кредита.

Заключение договора

Перед подписанием договора внимательно прочитайте все пункты. Обратите особое внимание, чтобы в договоре не было прописано право банка вносить изменения в условия договора без участия заемщика. Также отдельно проверьте размер комиссий.

Ставка вознаграждения

Ставка может быть фиксированной и плавающей. В первом случае размер единой ставки указывается в договоре и считается действительным на протяжении всего срока действия.

Единственный способ изменить размер фиксированной ставки – это согласовать изменения и прописать новые значения в дополнительном договоре.

Если же договором предусмотрена плавающая ставка, то в нем также должны быть прописаны все условия ее изменения. Так, например, если ставка привязана к валютному курсу, то этот факт должен быть зафиксирован в документе.  

График платежей

Внимательно изучите график платежей перед тем, как ставить свою подпись. Убедитесь, что график представлен отдельным документом и не забудьте проверить наличие подписи и печати уполномоченных лиц.

Виды платежей

1. Аннуитетный

Аннуитетный способ выплат означает, что на протяжении кредитного срока размер платежей не меняется. Как многим известно, одна часть платежа предназначена для погашения основного кредита, а другая – для погашения процентов. При этом со временем их соотношение меняется. Если доля для погашения основного долга с каждым разом растет, то та, что предназначена для оплаты процентов, наоборот постепенно уменьшается. То есть, выплачивая каждый раз одну и ту же сумму, вы тем не менее в первую очередь погашаете проценты, а затем основной долг.

2. Дифференцированный

Дифференцированный способ предполагает, что в начале размер платежей будет больше и со временем будет уменьшаться. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, а проценты подсчитываются ежемесячно, исходя из его остатка.

Для расчета ежемесячных платежей можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

Досрочное погашение

В договоре должен быть пункт о досрочном погашении. Если у вас появилась достаточная сумма для досрочного погашения кредита, обязательно воспользуйтесь этой возможностью.

В отдельных банках предусмотрены санкции в виде штрафов за досрочное погашение кредита. Однако зачастую длительность моратория составляет около полугода. После этого можно погасить кредит, не боясь штрафов.

Санкции за нарушение договора

В случае просрочки банк начисляет пеню. Внимательно изучите договор и проверьте, может ли банк увеличивать процентную ставку за просрочку. Наличие этого пункта может повлечь большие расходы.

Страхование

В обязательном порядке необходимо застраховать залоговую недвижимость. Страхование послужит гарантией для банка при непредвиденных ситуациях.

Например, во время строительства дома произошел пожар, что сделало его непригодным для проживания. Однако заемщику, у которого была квартира в строящимся доме, все равно придется выплачивать ипотеку. Страховка же как раз защищает заемщика и его средства в таких ситуациях.

При этом необходимо запомнить, что вы как заемщик в праве выбрать любую страховую компанию для того, чтобы застраховать свою недвижимость, и банк не может ограничивать вас в выборе.

Расторжение договора

Отдельного внимания стоит пункт об условиях расторжения договора. Проверьте, может ли банк расторгнуть договор и потребовать полного погашения суммы кредита.

Зачастую условием для такого расторжения служит постоянное нарушение сроков выплат. В крайнем случае банк может отобрать недвижимость у заемщика. Тогда заемщик потеряет все: уплаченную сумму займа, проценты и жилье.

Важно помнить, что ипотека является публичным залогом. Органы, которые регистрируют сделки, фиксируют факт обременения недвижимости залогом. Доступ к этой информации открыт: достаточно запросить выписку из Государственного реестра.